Riesgo variable o estabilidad constante, ¿qué elección hay que hacer?

No hay noticias, buenas noticias. El hecho de que el Banco Central Europeo haya decidido no aumentar los tipos de interés puede considerarse una pequeña señal positiva para el mercado hipotecario. La pregunta se volverá a plantear el 14 de diciembre, última reunión del año, aunque hasta entonces no podemos esperar un cambio de tendencia, dado que los tipos de interés, como anunció Christine Lagarde, se mantendrán elevados durante mucho tiempo. Otro aspecto que no estaba claro hace apenas unas semanas es que el Euribor, la medida que sirve de indicador para las hipotecas variables, ha dejado de imitar al Banco Central Europeo y se queda estancado en torno al 4%.Es decir, unos 50 céntimos menos que el precio de Frankfurt. Al menos para aquellos con una hipoteca variable y continua, esto significa que los pagos ya no aumentan excesivamente.

Por otro lado, quienes quieran un tipo de interés fijo hoy tendrán que pagarlo calculando un tipo de cambio del euro a 20 años superior al 3,3% (pero a mediados de octubre se acercaba al 3,50%), mientras que el factor a 30 años ronda alrededor del 3,2%. El resultado es que las hipotecas más favorables tienen una tasa nominal fija de alrededor del 4%, mientras que la tasa real (porque incluye gastos) es aproximadamente 30 centavos más alta.

¿Precio fijo o variable? Coste actual de las hipotecas: los números

Compare los datos en el sitio web del corredor. HipotecaOnline.it Suponiendo un préstamo de 140.000 € para comprar una casa por valor de 200.000 €, encontramos que el tipo de interés fijo medio a 20 años es del 4,1% nominal, por un importe mensual de 856 €, durante el período de 30 años el tipo de tendencia fue y sigue siendo al 4,1% gracias a que los tipos en euros a 30 años son inferiores a los tipos en euros a 20 años y la prima media es de 677 €.

Los valores equivalentes para una hipoteca variable son: el tipo de interés para una hipoteca a 20 años es del 4,90%, con una prima de 919 euros (63 más que el tipo fijo) mientras que el tipo de interés para una hipoteca a treinta años es del 5,1 %, lo que equivale a una prima de 760 euros, 83 más que la tarifa.Constante.

Supuestos para menores de 36 años

Según los últimos datos del sitio web hipotecario Online.it, el número de personas menores de 36 años que solicitaron una hipoteca en el portal el año pasado aumentó un 31%. Una hipoteca fija de 200.000 euros para una casa del mismo valor hoy, teniendo en cuenta las tres ofertas más favorables, costaría entre el 3,85% y el 4,10%, con una prima de entre 936 y 966 euros. Te recordamos que existen hipotecas garantizadas por el Fondo Consap Tarifas máximas fijadas mes tras mes. Los valores señalados para noviembre son 5,62% para el fijo y 6,19% para el variable.

Riesgo hipotecario variable

Nos referimos al tipo variable pero en las circunstancias actuales para quienes no tienen efectivo y presumiblemente ni siquiera tienen ingresos significativos, dado el límite ISEE de 40 mil euros que hay que respetar para acceder al fondo, parece que optar por una hipoteca indexada ser una opción aventurera. Del mismo modo que una opción variable no sería adecuada para quienes pretenden empezar con una hipoteca estándar con poco margen de maniobra si el coste del dinero empieza a subir de nuevo.

Volviendo a la hipoteca a treinta años de 140.000€ de nuestro ejemplo, elegir la variable significa que en un año sólo un aumento de medio punto en el tipo elevará la cuota desde el importe inicial de 760€ a 818€.Mientras que una bajada de medio punto reducirá el gasto mensual hasta los 703 euros. Luego, si la bajada esperada del Eurobor se materializa a finales del próximo año, devolviendo el parámetro dentro de un año más a valores cercanos al 2% (objetivo de inflación), a finales de 2025, la prima caerá a 542 euros, con un fuerte ahorro respecto al fijo. Hermosa escena, pero es una apuesta.